Aylık taksit ile kirayı karşılaştırmak yetmez
Taksitin kiradan yüksek veya düşük olması tek başına karar ölçütü değildir. Ev alımında peşinat, tapu ve kredi masrafları, sigorta, bakım, aidat farkı ve emlak vergisi bulunur. Kirada ise depozito, taşınma ve gelecekteki kira artışları dikkate alınır.
Karşılaştırma aynı süre için yapılmalıdır. Beş yıllık kirayı otuz yıllık kredi toplamıyla kıyaslamak veya konutun gelecekteki değerini kesin kabul etmek sonucu bozar.
Peşinatın fırsat maliyeti
Ev için kullanılan peşinat başka bir yerde değerlendirilebilirdi. Bu alternatif getiri garanti değildir; fakat karar modelinde görünür olmalıdır. Kirada kalan kişinin kira ile taksit arasındaki farkı gerçekten biriktirip biriktirmeyeceği de önemlidir.
Peşinat ne kadar yüksekse kredi maliyeti azalır, fakat likit varlık tamponu da küçülebilir. Satın alımdan sonra beklenmeyen tamir veya gelir kaybı için ayrı rezerv bırakılmalıdır.
Konut değer artışı varsayımı
Geçmişteki nominal artışı geleceğe aynen taşımak hatalıdır. Konutun lokasyonu, bina yaşı, deprem riski, bakım ihtiyacı ve likiditesi fiyatı etkiler. Nominal değer artışı enflasyonun altında kaldığında reel kazanç oluşmayabilir.
Satış sırasında pazarlık payı, komisyon ve vergiye ilişkin koşullar net satış gelirini düşürebilir. Bu giderler modelde sıfır kabul edilmemelidir.
Yaşam süresi ve esneklik
Aynı şehirde uzun süre yaşama ihtimali, satın alma masraflarını zamana yaymayı kolaylaştırır. İş veya aile nedeniyle kısa sürede taşınma olasılığı yüksekse kiralama esneklik sağlayabilir. Finansal olarak yakın sonuç veren iki seçenekte bu esneklik belirleyici olabilir.
Kredi taksidinin gelir içindeki payı yalnız bugünkü maaşla değil, gelir düşüşü senaryosuyla da sınanmalıdır.
Üç senaryo kurun
İyimser, temel ve temkinli senaryoda kira artışı, konut değer değişimi, yatırım getirisi ve faiz varsayımlarını ayrı ayrı deneyin. Karar yalnız iyimser senaryoda çalışıyorsa dayanıklı değildir. Hesaplayıcı sonucu bir fiyat tahmini değil, varsayımların etkisini görme aracıdır.